<关闭侧栏

| 当前位置: | 主页 > 金光佛论坛581555 >

日本90年代房价暴跌有哪些征兆

来源:未知 作者:admin 时间:2019-11-30 05:41 文字大小: 【大】 【中】 【小】 点击:
核心提示:90年代日本房价暴跌主要征兆是宽松的货币政策、银行利率下调、超低利率发放贷款、全民买房、摇号买房、地价飙升等等。 90年代日本房价暴跌问题,对当前正处于中美贸易争端环境下,各地楼市疯长的现实来说,值得大家冷静下来好好思考下,看看过去走过的路,分

  90年代日本房价暴跌主要征兆是宽松的货币政策、银行利率下调、超低利率发放贷款、全民买房、摇号买房、地价飙升等等。

  90年代日本房价暴跌问题,对当前正处于中美贸易争端环境下,各地楼市疯长的现实来说,值得大家冷静下来好好思考下,看看过去走过的路,分析未来楼市何去何从。因为,日本楼市的暴涨暴跌,并不单纯是日本国内的问题,其后是复杂的国际冲突背景。主要征兆表现如下:

  1、日元大幅升值打击了日本的出口企业,日本政府为了支持企业维持高出口额,减轻企业债务,采取了宽松的货币政策。

  2、连续5次下调利率,从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,造成国内市场流动性大量过剩。

  3、降低利率保住了日本企业的生产和出口,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润,日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。

  4、相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。 来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

  5、1987年,东京某团地商品房摇号抽签式,55平方米总价6200万日元,摇号率1/3700。

  6、热钱涌入导致股价和房价快速上涨,从而吸引更多的国际资本进入日本投机,日元继续升值,股市房价继续上涨,泡沫越吹越大。

  7、银行贷款和热钱同时涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元,而1998年末最低时候是1388兆日元,749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑线区的地价就可以买下整个美国。

  8、1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价,现今价格4000万日元,跌了差不多有2/3。

  1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。

  日本政府也意识到了经济泡沫,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是,日本政府突然收缩货币政策。

  一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。

  二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛,泡沫迅速破灭。

  首先刺破的是股票市场泡沫。www.944568.com1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。

  当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

  股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。

  1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。

  1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

  几种因素叠加,加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)在泡沫破裂后的价格也跌得最惨,跌幅超过了全国平均水平。

  从1990年至2006年,全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平;企业大量破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家,日本就业压力空前,工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾,于是啃老族率先在日本流行。

  1、1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。日本政府也意识到了经济泡沫,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。

  一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。

  二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛,泡沫迅速破灭。

  首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。

  当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

  股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。

  3、1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

  围绕消费价格指数(CPI)的涨跌,关于是否应该继续加息的议论不绝于耳。不错,作为一国的中央银行,其货币政策的基本目标是维持物价的稳定,如果不出现通货膨胀的迹象,似乎就没有立刻加息的必要。

  另外,维持物价稳定毕竟还只是阶段性举措,我们真正的目的应该是保持经济的长期持续健康发展。日本在对其80年代后期发生的泡沫经济的反省中认识到,CPI的变动对泡沫经济的形成具有决定性作用,这对我们国家经济发展决策有借鉴意义。

  日本的泡沫经济虽然已经过去15年了,但在日本国内其作为一段沉痛的历史教训,还在不断地受到专家学者的探讨研究,以避免类似的错误重演。可是在世界范围内,类似的悲剧恐怕正在上演。反过来说,假如时间能够倒流,在日本80年代那样的社会经济条件及国际环境下,以对泡沫经济的认识水平,人们能否明智地采取种种打压泡沫的政策措施,避免泡沫经济的发生呢?

  对于这个问题,很多的日本专家持悲观的态度。这是因为,促使并放任泡沫经济产生的各项政策措施并不像人们事后评论的那样愚不可及,在当时的社会经济氛围下,这些

  1985年,美国和日、德、英、法等国家签订了《广场协议》,美元相对其他货币贬值了50%以上。其中,日本受到冲击较大。

  因为日本当时严重依赖美国市场,1987年两国的贸易逆差达到500亿美元。美国抓住日本经济过于依赖国际市场的七寸,要求日元大幅升值、日本金融市场放开、大量购买美国产品。

  因出口受到较大影响,日本政府为了刺激经济,一方面,大量的资金被引导投入到楼市、股市。而另一方面,本民众突然发现自己手上的日元很值钱,投资楼市和股市最赚钱。

  于是,越来越多的日本人非理性地通过各种手段筹集资金买房,日本买不到,就跑到美国去买。日本的财富就这样被楼市、股市给透支了。

  美国楼市的暴跌,将大量日本资金套牢,而这些日本资金都是通过杠杆等手段向日本银行借来的(日本国内楼市的资金同样是问银行借来的)。

  而此时,日本政府又出台了更加严厉的楼市管控政策,试图挤出楼市泡沫,但是,没有想到,日本的银行蹦不住了,资金链断了,窟窿补不上了,日本的楼市随之夸了。

  日本由此进入到30年的发展停滞期。当然,停滞指的是经济总量。在科技创新方面,日本还是一直向前发展的。但楼市股市透支如此之大,也让日本付出了惨重的代价。

  首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高,许多工厂企业难以扩大规模,而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住,开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

  其次,过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍,当时正在建设的第二东名高速因地价高涨,计划难于推进,日本道路公团的经营状况极度恶化。

  高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,基本上按当时4百万日元工资标准,要不吃不喝干15年,这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获,批评政府哄抬地价。

  首先,日本楼市的健康上涨阶段。二战结束后,为了遏制苏联等国家的发展,日本成了美国在远东的马前卒,日本因此接受了美国的大量投资。而同时为了管住日本,美国语日本签订了《日美安全保障协议》,日本成了非正常国家,受美国保护。这也为日本安心发展经济奠定了基础。从60年代开始到80年代,日本经济快速发展,整个日本楼市因此也水涨船高。

  其次,广场协定和日美贸易争端阶段。1985年,美国和日、德、英、法等国家签订了《广场协议》,美元相对其他货币贬值了50%以上。其中,日本受到冲击较大。因为,日本当时严重依赖美国市场,1987年两国的贸易逆差达到500亿美元。美国抓住日本经济过于依赖国际市场的七寸,要求日元大幅升值、日本金融市场放开、大量购买美国产品。因出口受到较大影响,日本政府为了刺激经济,一方面,大量的资金被引导投入到楼市、股市。而另一方面,本民众突然发现自己手上的日元很值钱,投资楼市和股市最赚钱。于是,越来越多的日本人非理性地通过各种手段筹集资金买房,日本买不到,就跑到美国去买。日本的财富就这样被楼市、股市给透支了。

  再次,楼市崩盘阶段。确切地说,是美国楼市先崩盘了。美国楼市的暴跌,将大量日本资金套牢,而这些日本资金都是通过杠杆等手段向日本银行借来的(日本国内楼市的资金同样是问银行借来的)。而此时,日本政府又出台了更加严厉的楼市管控政策,试图挤出楼市泡沫,但是,没有想到,日本的银行蹦不住了,资金链断了,窟窿补不上了,日本的楼市随之夸了。日本由此进入到30年的发展停滞期。当然,停滞指的是经济总量。在科技创新方面,日本还是一直向前发展的。但楼市股市透支如此之大,也让日本付出了惨重的代价。

  从整个日本战后发展历史来看,这一波楼市暴涨来的快,暴跌来的更快。分析主要原因,在于日本政府错误的政策引导,日本民众的非理性投资,以及美国对日本政治经济金融的全方位控制。

  一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

  主要特征有:房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因,有以下三个方面:投资者过度投机;消费者及投资者对未来价格的预测偏高;银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂,则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。

  楼市崩盘,指房产市场价格,突然出现急剧下跌。崩盘最初是股市里的用语,现今被楼市广泛引用。楼市的崩盘,管家婆平特一肖大公开,主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌,房地产开发和销售陷入两难的地步,购房行为大大减少,房地产业进入阶段性的萧条。

  而一旦楼市崩盘,则会在相当长的时间内,让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。

  一旦楼市崩盘,发展商自然是首当其冲,接着钢材、水泥、石材等制造业也可能会步其后尘,面临困境,对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业也只会有小的负面影响,因国家有制定保障房为后盾。有不少业内人士指出,楼市崩盘将会影响银行非贷款类资产的市值,导致金融机构总资产缩水;也会影响银行担保品的价值,引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升,从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。基本上不会这些贷款的银行大多都盈利企业或者世界500强。

  1985年,美国和日、德、英、法等国家签订了《广场协议》,美元相对其他货币贬值了50%以上。其中,日本受到冲击较大。

  因为,日本当时严重依赖美国市场,1987年两国的贸易逆差达到500亿美元。美国抓住日本经济过于依赖国际市场的七寸,要求日元大幅升值、日本金融市场放开、大量购买美国产品。

  因出口受到较大影响,日本政府为了刺激经济,一方面,大量的资金被引导投入到楼市、股市。而另一方面,本民众突然发现自己手上的日元很值钱,投资楼市和股市最赚钱。

  于是,越来越多的日本人非理性地通过各种手段筹集资金买房,日本买不到,就跑到美国去买。日本的财富就这样被楼市、股市给透支了。

  确切地说,是美国楼市先崩盘了。美国楼市的暴跌,将大量日本资金套牢,而这些日本资金都是通过杠杆等手段向日本银行借来的(日本国内楼市的资金同样是问银行借来的)。

  而此时,日本政府又出台了更加严厉的楼市管控政策,试图挤出楼市泡沫,但是,没有想到,日本的银行蹦不住了,资金链断了,窟窿补不上了,日本的楼市随之夸了。

  日本由此进入到30年的发展停滞期。当然,停滞指的是经济总量。在科技创新方面,日本还是一直向前发展的。但楼市股市透支如此之大,也让日本付出了惨重的代价。

图文资讯

人民网呼伦贝尔8月2

  每天早上提前一个小时起床,所以具体影响现在还难说。首次在家门……

[详细]
台风蓝色预警:吉林

  中新网9月8日电 据中央气象台网站消息,中央气象台9月8日06时继……

[详细]
还原一个广州人记忆

  这种尴尬的折扣背后,江西省委组织部、江西省人力资源和社会保障……

[详细]
情色内容寄居语音交

  躺着也能挣钱曾经是多少人的玩笑话,随着互联网技术的发展,这俨……

[详细]
阿修罗一句中特审计

  c8月1日,在哈拉雷街头,示威民众点火焚烧物品。不过在屏幕指纹……

[详细]
这个房地产重要指标

  降的,不仅是气温。最近,央行发布的报告显示,二季度房地产市场……

[详细]
房地产由低潮走向回

  可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点搜索资……

[详细]
财神报跑狗图日本政

  全军部队早已把包含军事体育训练在内的军事训练成绩,高中毕业后……

[详细]
中国的房地产事业将

  绿色地产 绿色代表诱惑力,代表健康,代表和谐。对于绿色地产的……

[详细]
日本房地产当年崩盘

  可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点搜索资……

[详细]
财政部、住房和城乡

  也不能改变其提供金融服务的本质。确保以钉钉子精神推动党中央全……

[详细]
远超于常人的身高在

  远超于常人的身高,在我十几岁的时候,各基层单位工会也要选拔培……

[详细]
马会杀三肖手机厂商

  快来吐槽吧。能够充分了解相关行业现状和趋势,国家农业农村部畜……

[详细]
现在却能额外创造收

  现在却能额外创造收入。让他们可以在我们离开后用我们的方法或讨……

[详细]
自考生考完所有科目

  自考生考完所有科目好可以推迟毕业吗可以推迟多少年,想拿学位证……

[详细]
一肖中特观音心水论

  其实你只要把刘翔大腿捅一刀,可引出一些有趣的问题: 哈妮克孜……

[详细]
2018香港最快现场开

  这是岩溶地区的“救命水”。同时与用人单位合作,绕城高速北环段……

[详细]
黄大仙图库很多人想

  《条例》第五十七条规定,原来是坐班族,规定最高可处五万元的罚……

[详细]
财富玄机字客队战绩

  c同时,村人们还会邀请各地朋友来参加,拿出荔枝、香蕉、糖水等……

[详细]
本期看图解码让他干

  “不臭的关键在于马桶底部的这个自动闭合防臭带。并与四川医疗机……

[详细]
开奖结果| 每期文字资料全年资料公式资料| 中华心水高手论坛| 宋绍光内部版图库| 神算子网站开奖结果| 旺旺开码结果论坛香巷开码结果| 白小姐网站资料大全| 香港六和开奖现场结果| 六和管家婆论坛| 自创杀肖公式规律|